嘉賓：任志強(qiáng) 董藩 

　　問：您認(rèn)為房?jī)r(jià)居高不下的最關(guān)鍵原因是什么？

　　任志強(qiáng)：最主要的原因是土地沒有所有制，我們政府用低價(jià)收購老百姓的土地，叫做征用，然后再用高價(jià)在市場(chǎng)上用競(jìng)拍的方式獲取最高價(jià)格。如果政府不把稅費(fèi)和土地的制度問題解決的話，高房?jī)r(jià)肯定是必然。

　　董藩：過去的幾十年當(dāng)中，我們?nèi)丝谠黾恿撕芏�，但是建的房子不夠。所以，歷史上開發(fā)的過程，我們認(rèn)為是嚴(yán)重不足的。

　　任志強(qiáng)：另外還有我們的貨幣政策問題，當(dāng)我們的貨幣超發(fā)的時(shí)候，一定是物價(jià)膨脹、然后貨幣貶值的一個(gè)過程，所以很多價(jià)格的上升是由于貨幣問題造成的。

　　董藩：各種生產(chǎn)要素的價(jià)格決定了房?jī)r(jià)下跌的空間是很有限的。盡管采取打壓措施，但是市場(chǎng)上我們看不到突然間大跌的這樣一些信號(hào)、跡象。

　　任志強(qiáng)：我們發(fā)改委最大的問題就是，一直到現(xiàn)在，最缺乏的就是人口規(guī)劃。比如北京，我們國務(wù)院審批的城市規(guī)劃里，2020年是1800萬人口。所以，國土部門就按2020年北京居住1800萬人口來配置土地，但是我們提前11年實(shí)現(xiàn)了這個(gè)目標(biāo)。土地還在后頭，還在11年以后，但是人口已經(jīng)滿了。我們的人均GDP是2020年達(dá)到1萬美元，但實(shí)際上我們?cè)?009年已經(jīng)達(dá)到，提前11年達(dá)到1萬美元�？墒俏覀兊耐恋刂笜�(biāo)還在后頭，它是隨著人口增長(zhǎng)而按戶籍來配比的，比如人均一個(gè)人多少建筑面積的用地，就按年給你劃撥指標(biāo)，可是人口膨脹速度已經(jīng)很快了，這就是城市規(guī)劃中人口規(guī)劃的錯(cuò)誤。

　　問：“國五條”剛剛出臺(tái)，較之前的“國十條”、“國八條”等等，最大的變化在哪里，對(duì)近期火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否起到降溫的作用？

　　董藩：新出的“國五條”，從內(nèi)容上來講，沒有新意，和傳統(tǒng)的那些說法都是一致的，只不過在這個(gè)過程中，可能有的方面似乎語氣上有了更多的強(qiáng)調(diào)。比如過去也有行政問責(zé)制，這次可能更強(qiáng)調(diào)了。過去也有對(duì)一些城市的監(jiān)控，我們監(jiān)控70個(gè)城市等等，今天我們提出來，說熱點(diǎn)的省份，有的城市原來沒在監(jiān)控范圍內(nèi)，你們應(yīng)該把它納入到監(jiān)控范圍內(nèi)，多幾個(gè)城市，少幾個(gè)城市，如此而已�；蛘哒f它這次可能比較強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅，這是很多人拿出來解讀說有新意的地方。其實(shí)房產(chǎn)稅早就提了，十年前就提了。2003年中共中央在相關(guān)的文件當(dāng)中就提出了開征物業(yè)稅的問題，當(dāng)時(shí)所說的物業(yè)稅就是今天所說的房產(chǎn)稅，后來我們改了說法而已。從那個(gè)時(shí)候到現(xiàn)在，我們一直在提，但是這個(gè)問題很難往下推。所以，從這個(gè)角度來講，就是更強(qiáng)調(diào)了，也談不上有新的說法而已。

　　任志強(qiáng)：任何一個(gè)政策，評(píng)價(jià)它的好壞，主要是看它最后產(chǎn)生的效果，是不是增加供給了。我們只有出了四萬億的政策，所有的都是迫使供給不斷下降的一個(gè)過程。一個(gè)短缺的經(jīng)濟(jì)過程中，你的政策出臺(tái)不能導(dǎo)致增加供給，就一定是一個(gè)錯(cuò)誤的政策。比如說我們豬肉價(jià)格上升的時(shí)候，希望農(nóng)民養(yǎng)更多豬，但假定你出臺(tái)政策不是讓大家養(yǎng)更多豬，你是不是就失敗了？道理是非常簡(jiǎn)單的。但是不尊重市場(chǎng)規(guī)律的政府從來都認(rèn)為我們有能力去改變，所以他一方面在打壓市場(chǎng)的同時(shí)，另一方面提出：我可以增加供給。但去年增加的實(shí)際上供給了嗎？前年增加了嗎？ 2011年和2012年都已經(jīng)證明這些政策沒有增加供給。今年他們提出來仍然一面是打壓，一面是增加供給，所以國土部門連續(xù)出臺(tái)了一些文件，都要求今年要不低于前五年平均的供給量。這就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。

　　問：也有人說隨著中國老齡化的到來，可能現(xiàn)在大家買了房子，一家有一套、兩套、三套，很可能等到十年、二十年、三十年之后，每家可能就有很多套房子，那時(shí)房?jī)r(jià)就下降了。

     任志強(qiáng)：這是最愚蠢的一種想法。第一個(gè)愚蠢是，你總在希望你的雙親在盡快早死，沒有孝心的一種說法。第二，人口老齡化的結(jié)果是老人不死，或者說他們活的時(shí)間越來越長(zhǎng)了，那你能等這么長(zhǎng)時(shí)間嗎？第三，從德國的實(shí)證看，我們?nèi)ツ陮ｉT做了一個(gè)德國住房制度研究，從德國的實(shí)證看，說明越是老齡化，住房的需求要求越高。在30年以前或者說40年以前，一九七幾年的時(shí)候，德國已經(jīng)是7300萬人的人口，但它那時(shí)家庭戶數(shù)只有1900萬戶，而它的住房大概和家庭戶數(shù)相比是1：2，住房多于戶實(shí)際家庭。40年以后它增加了800萬人，現(xiàn)在是8100萬人口。可是老齡化程度居高了以后，家庭戶數(shù)增加了2100萬，現(xiàn)在是4000萬個(gè)家庭戶，人口增加800萬，但是家庭戶增加2000多萬，就是因?yàn)槔夏耆撕湍贻p人分開了，所以需要的住房越來越多�，F(xiàn)在它的住房是1：0.9，不夠了。為什么會(huì)從1：2，沒增加多少人，只增加了800萬人，但是房子增加了很多卻不管用？就是因?yàn)榉珠_了，造成的結(jié)果是家庭小型化，從3.8人，變成2.05人一個(gè)家庭，所以戶籍正好翻了倍了，所以需要的住房更多了。

     一些偽專家用這種說法或者想法去忽悠老百姓，是因?yàn)樗麤]有看到實(shí)際情況。我們得出來的結(jié)論：德國現(xiàn)在是世界上老齡化最嚴(yán)重的國家，大概排世界第二，負(fù)的零點(diǎn)幾的增長(zhǎng)率。第一名可能比它還高一點(diǎn)，負(fù)的增長(zhǎng)率更高一點(diǎn)。中國現(xiàn)在如果按照增長(zhǎng)率來看，是全世界倒數(shù)第十。所以，在這種情況下，很可能出現(xiàn)德國這種情況。所以，我們?nèi)ツ昴甑鬃鰣?bào)告，今年1月份發(fā)布的報(bào)告就是想提醒：如果我們不改變計(jì)劃生育政策，對(duì)中國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來說只能是惡果，絕不能有好處，對(duì)住房也同樣，別做這個(gè)癡心夢(mèng)了，根本是不可能的事。