樓市之變

　　文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：為了鼓勵市民購買普通住房，近期國家有關部門出臺了一系列的優(yōu)惠措施，與此同時，一些城市也根據(jù)當?shù)氐那闆r推出了一些配套的措施，這對房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了不小的影響。

　　業(yè)內專家分析，對于購房者來說，在當前的情況下購房，應該牢牢把握住首次置業(yè)和普通住房兩個核心，并以此為基礎以變應變地制定購房策略，充分享受政策所帶來的實惠。

　　房地產(chǎn)市場的政策大變樣了！11月1日無疑成了市場關注的一個焦點，因為就在這前后，許多城市的房產(chǎn)新政正式出臺。

　　李輝一直有著購房的打算，所以這幾天來他一直挺興奮的，時時刻刻都在關注著政策面點點滴滴的變化，因為他知道，樓市實在就是一個政策市。隨著10月22日國家權威部門一系列政策組合拳的出臺，這幾天來，上海、南京、福州、武漢和南昌等地都相繼出臺了一系列激活樓市的政策，對此李輝用一句話進行了概括：“像我這樣的首次置業(yè)者，在這次房產(chǎn)新政中的受益是最大的。”

　　首次置業(yè)備受鼓勵

　　李輝的話是沒有錯的，這次新推出的房產(chǎn)政策力度不小，其關鍵點就在于激活自住需求，而首次置業(yè)無疑是其中最大的受惠對象。根據(jù)央行政策，首套房購買者可以享受到兩大好處：一是只要是普通住宅的購買者，首付比例都可降為20%；二是按揭利率可最低下浮為貸款基準利率的0.7倍。另外，首次購買90平米以下普通住房契稅統(tǒng)一下調到1%。而除了“國家版”的政策之外，各個城市更是出臺了鼓勵首次置業(yè)的“地方版”政策，讓購房者切切實實嘗到了甜頭。對此，日前摩根大通發(fā)布的研究報告稱，中國出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策不僅必要，而且是促進內需增長最關鍵的措施之一，而這些措施旨在鼓勵首次置業(yè)者，他們成了這次政策最主要的著力點。

　　購房者對這一政策面的變化是心知肚明的，近一陣在上海等城市的房地產(chǎn)交易中心，前去辦理“首次購房證明”的購房者出現(xiàn)了久違的排隊現(xiàn)象，進一步顯示了其在當前市場上所引發(fā)的關注度。其實縱觀這許多年來房地產(chǎn)市場政策面的變化，首次置業(yè)始終是受鼓勵的對象，這也為我們把握政策的脈絡搭建了一個清晰的角度。

　　普通住房大行其道

　　“在所有這些房產(chǎn)新政中，我最關注的還是普通房標準的變化�！崩钶x用這句話對當前的政策做了這樣一個評論。近一陣以來，各地對普通住房標準的調整可謂是“轟轟烈烈”。上海采用了“雙限制”，即由原來的政策轉變?yōu)閷Ψ课菘們r和面積的限制。而南京的普通住房標準更為寬泛，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下的，即可算作普通住房，把普通住房徹底與房價脫了鉤。其他不少城市普通房標準的調整雖然各有不同，但總體都比原來寬松了許多。

　　普通住房之所以受到關注，最為關鍵的原因還在于目前所有的政策措施都是圍繞著普通住房展開的。而且從“地方版”的政策來看，普通住房還能享受到更多優(yōu)惠，比如上海就規(guī)定，對個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅和個人所得稅（唯一生活用房）。所以普通房標準其實厘定了這次房產(chǎn)新政所覆蓋的范圍，無疑有著舉足輕重的作用。

　　而從各地普通住房標準調整的情況來看，未來市場上的普通住房無疑將大大增加，普通住房將成為主流，更多的選擇機會已經(jīng)呈現(xiàn)在了購房者面前，大家可以好好地把握這一契機。

　　利好誘發(fā)購房機會

　　契稅減免、利率下調、首付降低……在一系列優(yōu)惠政策的誘惑下，像李輝這樣的購房者終于有些按耐不住了，他準備在這幾個月到房地產(chǎn)市場轉轉，看看有沒有出手時機。李輝說：“現(xiàn)在有這么多有利房地產(chǎn)市場的政策出臺，對于我們購房者來說也應該多多留意市場的變化，不要忽視政策利好帶來的購房機會。畢竟根據(jù)我自己的情況，買房不可能等太久，這些政策增添了我的信心�！�

　　其實，此次房產(chǎn)新政的出臺是與整個經(jīng)濟大環(huán)境息息相關的，美國“次貸危機”引發(fā)了一場席卷全球的金融風暴，這也給中國經(jīng)濟帶來了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動內需無疑是當務之急，而房地產(chǎn)無疑成了急先鋒�，F(xiàn)在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經(jīng)濟形勢可能會更加嚴峻，這也決定了有關方面可能會進一步推出鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，也將給購房者帶來更多的實惠。

　　那么，未來還可能會有哪些政策出臺呢？總體來看，值得關注的有這樣幾點：首先，“購房退稅”是否會重出江湖，“購房退稅”是1998年在上海房地產(chǎn)市場低迷的情況下出臺的，但其實這種優(yōu)惠政策在許多國家和地區(qū)都一直存在，在那里購房都能享受到退稅優(yōu)惠；第二，購房財政補貼是否會全面啟動，目前在西安、南京、揚州等城市，已經(jīng)開始執(zhí)行這項措施，其是否會全面鋪開就值得大家進一步關注；第三，購房入戶是否會大面積展開，購房送藍印戶口這類優(yōu)惠政策此前在上海也曾實施過，這對刺激樓市具有相當大的作用，目前一些城市已經(jīng)開始逐步運用此項措施。還有對“改善型”普通住房究竟如何定義也是個相當關鍵的焦點，其中主要涉及到房地產(chǎn)交易中心和銀行兩個層面，對此購房者也可進一步留意。

　　而從市場的角度來看，房產(chǎn)新政的出臺雖然難以改變樓市短期調整的態(tài)勢，但是其作用將會慢慢地顯現(xiàn)出來，對于購房者來說就要把握市場低迷期的購房機會，因為這樣的階段往往是淘房的好時機。

　　買房策略以變應變

　　政策在變，我們買房手段也應該以變應變。從這些政策的著力點來看，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣兩個關鍵詞：一是首次置業(yè)；二是普通住房。所有的政策措施都是圍繞著這兩個范疇來展開的，由此我們的購房策略可以以此為基礎，在當前緊緊把握住這樣三點：

　　一是緊盯普通住房，在當前的市場情況下特別要留意那些“非轉普”的房源，隨著各地普通房標準的出臺，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機會。換句話說我們購房應該以普通住房作為首選，這樣即使未來政策面發(fā)生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對象。

　　二是用足政策上限，其中特別是要對梯級購房策略進行調整。此前我們一直強調買小換大的梯級購房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置業(yè)時過于保守，接下來換房容易進入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以記者認為，在首次購房時應該根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實際的居住需求，充分享受首次置業(yè)政策所帶來的實惠。

　　三是力降利息成本，根據(jù)當前的政策，巧用公積金貸款無疑是最佳的手段。目前公積金貸款利率進一步下調，從10月27日起，五年期（含五年）公積金貸款利率從4.32%下調至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年來計算，如果按等額本息計算法來計算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款（7折優(yōu)惠，利率為5.04%）少還197元。應該說其中的實惠不少。

　　把握機會 逢低介入

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　一系列的政策出臺，政府打出救市組合拳，樓市將會何去何從？能否就此扭轉頹勢？購房時機是否已然出現(xiàn)？專家表示，雖然市場低迷狀態(tài)還在持續(xù)，不過對于購房者尤其是購買自住房的人而言，此時應該積極準備起來，以便能夠在時機成熟之后立即出手以搶得先機，而不是被動等待以至于錯失機會。

　　市場成交量將會回升

　　在新政的作用下，樓市將產(chǎn)生諸多變化，包括交易量的回升以及未來消費形式的改變。雖然最近各地成交量并未隨著新政的實施而出現(xiàn)大幅增長情形，但是專家分析認為，近期交易量會有所回升。

　　就上海而言，最近兩個月以來，一手新房的日成交量均鮮有超過500套的情形，大多數(shù)時候在200～400套不等，與去年夏天成交高峰時期日均1300套的成交量相比相去甚遠。這種情形還要維持多長時間呢？

　　業(yè)內人士表示不會等待多久，上海市房產(chǎn)交易狀況會發(fā)生轉變。上海德佑地產(chǎn)市場部有關人士在接受記者采訪時表示，隨著上海普通住房標準的確定，盧灣、靜安、黃浦等市中心核心區(qū)域內有為數(shù)不少的非普通住宅實現(xiàn)“非轉普”，這種變化對買賣雙方來說都是利好。買家可以節(jié)約購房成本，如契稅減半，貸款利率可享受基準利率0.7倍的更為優(yōu)惠的幅度；而賣家也能降低交易費用，如不用繳納營業(yè)稅和個稅�！百彿砍杀緶p少和交易稅費的降低，會促使一些有購房意向的人做出購房決定。”這位人士如是說。

　　而隨著二手房市場交易量的回升，必將帶動一手新房的交易量。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任華偉指出，隨著二手房市場的交易回暖，這必將帶動一手市場的交易，因此一手房交易量在目前的基礎上還會有所增加。

　　此外，隨著各地普通住房標準的確定，同時政府的優(yōu)惠政策也是圍繞普通住房而制定，那么對市場供應也會引起相應的變化。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同認為，購買普通住房能夠享受到諸多優(yōu)惠，肯定會促使更多的人關注這種物業(yè)。而這種變化也會讓開發(fā)商會隨著市場需求的變化而對產(chǎn)品進行調整，比如增加符合普通住房標準房源的供應。

　　把握低迷期購房機會

　　樓市何時能夠出現(xiàn)轉機？專家給出的答案是在明年年初。華偉指出，就目前而言，各級政府出臺均出臺了救市政策，如中央政府在稅費、信貸方面給予相應的優(yōu)惠，同時也有地方政府出臺利好政策，如上海對兩年以上的二手房（普通住房）免征營業(yè)稅、個稅，武漢放寬普通住房的標準以擴大政策受惠面，南京針對購房給予相應的財政補貼。“這些做法都表明，希望消費者恢復信心�！彼�說。

　　華偉進一步指出，現(xiàn)在能做的就是等待市場轉機的出現(xiàn)。市場轉機的出現(xiàn)在很大程度上取決于交易量的企穩(wěn)并回升，也就是說，只有等到交易量穩(wěn)定下來之后再回升，價格底部才會顯現(xiàn)。而在他看來，目前市場還處于低迷時期，觀望氣氛并未隨著政策的出臺而消散，但是利好政策作用的釋放，會對交易量的回升并最終穩(wěn)定下來起到重要的作用，政策效力不會在突然間完全釋放出來，這需要一個過程。

　　這個過程會有多長，華偉給出的答案是少則三個月，多則半年。當然，在這個過程中，購房者要做的并不是被動等待，而是在低迷時期把握購房時機�！皩ζ胀ㄙ彿空叨�言，想要完全能夠踏準市場節(jié)奏，在價格達到最低點時購買，除非撞大運，否則是難以做到的，因此留意市場變化把握時機是很有必要的，被動等待只會錯失良機�！庇袠I(yè)內人士如此告訴記者。

　　那么，如何把握購房時機呢？專家表示可關注受政策眷顧最多的物業(yè)。從目前的具體做法來看，優(yōu)惠政策都有具體的針對目標，如契稅減免是針對90平方米以下的房產(chǎn)，房貸利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍、最低首付款比例調整為20%的對象是普通住房，購買此類物業(yè)無疑會得到更大幅度的優(yōu)惠，因此當前可密切關注90平方米以下的房產(chǎn)以及普通住房的行情走勢，如果發(fā)現(xiàn)有與自己心理價位匹配的，不妨出手。

　　對于改善型需求來說，目前也應該充分做好準備。對于改善型需求，政府的態(tài)度很明確，是鼓勵的，只是由于對此類需求尚無明確的認定依據(jù)。不過業(yè)內人士分析認為，在中央表態(tài)支持地方政府出臺鼓勵房地產(chǎn)消費政策的背景下，地方政府肯定會重視這股力量。而一旦出臺相應的措施，對于有此類需求的人群來說，肯定也會得到優(yōu)惠政策支持。

　　緊盯普通住房

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：房產(chǎn)新政加大了對購買普通住房的優(yōu)惠力度加大，且選擇面更寬，將來即使政策做進一步的放松，優(yōu)惠向普通住宅傾斜的既定方針是不會變的，所以購房者應首先在符合普通住房標準的房產(chǎn)中尋找房源。

　　普通住房成了香餑餑，因為從今往后購買普通住房很劃算。普通住房目前的境遇好似家中的寶貝，舅舅疼，姥姥愛。政府出臺的各項財稅政策，其對象全都是普通住房，如降低首付比例，給予更大的貸款利率優(yōu)惠，上海甚至減免交易環(huán)節(jié)中的稅費，如營業(yè)稅、個稅以及交易手續(xù)費等。此外，還有地方政府給予的購房財政補貼對象也是普通住房，由此看來，購買普通住房無疑是實惠多多。

　　因此專家建議，在現(xiàn)階段，購房者應該將目光鎖定在普通住房上面，以獲取更多的政策支持和優(yōu)惠，降低購房成本。

　　政策最大受益者

　　購買普通住房優(yōu)惠多多，可以讓購房者省下實實在在的真金白銀。

　　由于此次房產(chǎn)新政加大了對購買普通住房的優(yōu)惠力度，在稅收、首付比例、貸款額度、貸款利率方面都給予了優(yōu)惠，且各個城市都對普通住房的標準作了最新的調整，使得購房者可選房源的更寬了。將來即使政策做進一步的放松，優(yōu)惠向普通住宅傾斜的既定方針是不會變的，所以購房者應首先在符合普通住房標準的房源中尋找房產(chǎn)。

　　“自2008年11月1日起，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%�！辈浑y看到，財政部于10月22日下發(fā)的購房新政中涉及的對象都鎖定普通住房。此次調整中，普通住宅享受的優(yōu)惠也因此從過去契稅從3%到1.5%的減半征收增加到涉及契稅、商業(yè)貸款利率的雙重優(yōu)惠。

　　地方政府對購買普通住房的給予的財稅支持更多，除了在契稅、商業(yè)貸款利率、首付比例等方面多重優(yōu)惠之外，還有其他方面的優(yōu)惠。如在上海，對于個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅；個人轉讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。此外，還將免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉讓）手續(xù)費。對此，上海美聯(lián)物業(yè)有關人士表示，僅營業(yè)稅和個稅兩項稅費減免，可讓賣方節(jié)約相當于總房價6.55%的交易成本，也等于給買賣雙方留出了6.55%的議價空間。

　　對于普通住房的優(yōu)惠不會就此結束。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同在接受記者采訪時表示，中央要拉動內需，地方政府要保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，因此在救市方面，政府會根據(jù)市場來適時進行調整。而一旦有后續(xù)政策出臺，首先受到“關照”的仍然是普通住房。由此看來，關注普通住房的置業(yè)思路是不會有問題的。

　　普通住房什么樣

　　何謂普通住房？“普通住房”這個概念出現(xiàn)在三年前。2005年5月，建設部等七部委共同發(fā)布的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中提出，首次提到了普通住房，此后，一系列與之相關的條款政策便陸續(xù)出臺，如信貸、稅收等對于購買普通住房予以優(yōu)惠，大力發(fā)展90平方米以下的普通住房（90/70政策）等。

　　建設部對普通住房提出了3個原則性條件，如：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各地方政府可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定具體標準。

　　各地的普通住房標準各不一樣，主要在價格方面。目前，上海的普通住房標準已經(jīng)調整，如單價、容積率等有所變化（具體標準見表1）。北京、廣州目前仍然沒有對普通住房的標準進行調整，但這并非意味著不會調整。北京一位市場人士告訴記者，主管部門已經(jīng)著手在進行調整，擇日將會公布新標準，調整內容主要在房價標準方面。廣州的情況有些特殊。據(jù)廣州市場人士介紹，廣州的普通住房價格標準名存實亡，也就是說，在廣州，普通住房與非普通住房之間的區(qū)別就是容積率和面積的區(qū)別，而絕大多數(shù)情況下是面積的區(qū)別，超過144平方米為“豪宅”，低于這個水平即為普通住宅。

　　記者了解到，各地紛紛放寬了普通住房的標準。包括南京、武漢等城市普通住房標準也進行了調整，南京取消了價格限制，只保留容積率和面積兩個限制條件；武漢也放寬了價格限制，使得很多市中心的“豪宅”也變身為普通住房。

　　“非轉普”中尋機會

　　各地調整普通住宅標準，較之以前有較大程度的放寬，同時考慮到各項優(yōu)惠政策都是針對普通住房，那么在目前購買“非轉普”房，無疑能夠獲得更多的優(yōu)惠。

　　據(jù)了解，購買“非轉普”房，主要是在稅收和信貸方面能夠獲得更多的優(yōu)惠。就上海而言，能夠獲得諸多優(yōu)惠，美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢坦言，“非轉普”之后，將直接影響房屋契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收開支。那么其優(yōu)惠到底有多少呢？下面以具體案例來進行說明。

　　比如上海的張先生在徐匯區(qū)田林新村（內中環(huán)間）購買一套100平方米的公寓，總價為120萬元，為家庭唯一生活用房，依照上海現(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)在從非普通住宅被界定為普通住宅，且此物業(yè)產(chǎn)權已滿3年（出售方提供不出原值發(fā)票，所以稅費選擇按總價繳納）。

　　根據(jù)計算，“非轉普”之后，買方可因為契稅減半以及印花稅、交易手續(xù)費等減免，節(jié)約購房開支18850元，相對于總房價的1.6%；賣家可節(jié)約97210元，相當于總房價的8.1%與此同時，“非轉普”之后，在利率方面還有更大幅度的優(yōu)惠。根據(jù)財政部出臺的政策，首次購買普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，而這與非普通住房相比，有15%的差距。假如張先生選擇貸款商業(yè)貸款，貸款總額為80萬元，貸款年限為20年（等額本息還款法），根據(jù)現(xiàn)行的利率水平，“非轉普”前后利息支出差距達到11.75萬元，每月還款差額為489元。

　　就上海而言，基本上各個區(qū)域都存在“非轉普”的情形。在內環(huán)以內，老工房和年限較長的公寓值得關注。此前，由于受到單價的限制，外環(huán)線以內區(qū)域幾乎鮮見非普通住宅，即便是面積不大的老工房，總價雖然不高，但因為單價超標而被尷尬地劃為“豪宅”。現(xiàn)在以總價為標準來區(qū)分普通與非普通，便使得不少總價不高的老工房和公寓又恢復“普通本色”此外，中外環(huán)線之間也會有大批房源被“解放”出來，目前該區(qū)域內總價約140萬元左右的次新房比比皆是，此類房源面積在100平方米左右，為舒適性兩房，適合一家三口居住。而在外環(huán)線附近，則會有更多的房源符合普通住宅標準，目前一些熱點板塊諸如九亭板塊、寶山西城區(qū)、上大板塊等，這些板塊有一個共同特點，就是隨著市政建設的推進，配套已逐漸完善。而現(xiàn)在通過調整實現(xiàn)“非轉普”之后，交易成本肯定會降下來，因而其吸引力會再次顯現(xiàn)出來。

　　用足政策上限

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：由于當前政策鼓勵首次購房，因此需對梯級購房策略進行調整，也就是說，如何用足政策成為購房者要思考的問題。

　　當然，對于改善型需求來說，雖然政策還未明朗，但變通一下還是能夠得以實現(xiàn)。

　　到了該調整一下梯級購房策略的時候了。因為政策的變化，如果此時依然機械地套用梯級購房策略，會讓自己錯失享受優(yōu)惠政策的良機，這顯然有些得不償失。因此本刊給出的建議是，目前在自己力所能及的前提下，盡量選擇購買那些面積較大的物業(yè)。而對改善型來說，由于政策尚未明朗，因此要達到目的則必須變通。

　　梯級購房策略須調整

　　上海的李量做出了買大房的決定。李量將要與未婚妻于小姐走進婚姻的殿堂，因此最近一段時間以來，一直在為買房而準備著。李量原本打算購買一套小房子用來過渡，等到自己經(jīng)濟條件改善之后再換大房。這種思路沒有是正確的，因為住房消費應該講究梯級消費。

　　但是現(xiàn)實問題是，目前政府出臺的各項“救市”政策顯然對這種策略有些不利。李量告訴記者，如果自己還堅持先買小房、再換大房的步驟，由于政策對第二套房的控制沒有放松，因此當他在此后再次考慮換房時，可能會因為自己已經(jīng)買過了房，而無法享受到相應的優(yōu)惠措施。

　　李量的想法符合當前的市場實際。根據(jù)國家最近出臺的一系列“救市”政策，我們不難發(fā)現(xiàn)，對購買首套住房的優(yōu)惠幅度最大，如公積金貸款可以申請最高額度，貸款利率可以下浮至基準利率的0.7倍，稅費予以部分或全部減免等。請注意，所有的優(yōu)惠政策對首次購房都非常有利。因此，現(xiàn)在有必要對梯級購房理念進行調整。

　　用足政策上限是首選

　　那么，現(xiàn)階段如何安排自己的置業(yè)計劃呢？專家分析認為，在力所能及的情況下，應該考慮充分用足政策，購買符合普通住房政策上限的房子，這樣可以避免短期內住房條件不夠又要改善時可能享受不到第一套普通住房貸款方面的優(yōu)惠。

　　如何用足政策？無非是在稅費減免、信貸政策方面，越接近政策的上限越有利。當然，這要看政策對哪些房源最為“眷顧”。也就是說，盡量選擇那些被所有優(yōu)惠政所策“眷顧”的房源，也就能夠得到更多的好處。就目前的情形而言，建筑面積接近90平方米的兩房可謂是“集萬千寵愛于一身”。購買此類房源，不但契稅降至1%，可以盡量多地申請公積金貸款，同時商業(yè)貸款利率也還有最大幅度的優(yōu)惠，有些地方政府給予的購房財政補貼也是最高。

　　就李量而言，專家建議他購買一套面積在80多平方米左右的兩房，此類物業(yè)既可以享受到更多的優(yōu)惠政策，也可避免在近期換房。

　　為改善性需求支個招

　　目前，政府對于改善型住房的界定還不明確，所以，還應根據(jù)細則頒布的內容再作應對打算。當然，這也并非意味著當前就無法改善自己的居住條件，如果將改善型住房還嚴格與“首套房”政策掛鉤的話，問題便迎刃而解了。普通購房者可以有以下兩種選擇：

　　一是以普通房換普通房。這種模式的具體操作辦法是先賣掉舊房，再購入面積比原來大但仍屬于普通住房的房子，這樣仍能享受購買第一套普通住房的政策優(yōu)惠。政策對賣出唯一一套自住房之后，再次買入普通住房的還是有很大的優(yōu)惠。

　　二是地段換大房。這種模式要求以好的地段來換大房。比如先賣掉市中心區(qū)域內的舊房，然后分兩步買入地段等級下降一些的一大、一小兩套普通住房，先買入大房，由于這套房子可劃入首次購房范圍，可在享受首付二成的優(yōu)惠條件下，還能爭取公積金和商業(yè)貸款方面的優(yōu)惠。辦妥第一個步驟之后，再購買另外一套小房，爭取全額支付，不使用貸款，以免因為被列入第二套房而徒增購房成本。

　　巧用公積金貸款

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：與諸多新政相配套，公積金貸款政策也做出了較大幅度的調整，從而變得更加惠民，而且受惠面更寬、受惠幅度更大，因此購房者如能靈活運用住房公積金貸款，可讓購房變得更為輕松一些。

　　買房要用好、用足住房公積金貸款。與普通商業(yè)按揭貸款相比，住房公積金貸款最大的好處就是能夠減少購房者的利息支出，降低購房開支。目前住房公積金貸款政策的調整，使得原本就有優(yōu)勢的住房公積金貸款更有吸引力。那么，如何用好、用足住房公積金貸款呢？

　　降低利息成本的途徑

　　購房依靠住房公積金貸款，能讓購房者輕松不少。對于普通購房者來說，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的難度，因此向銀行申請住房按揭已成為購房者的首要選擇。一般情況下，居民購房申請按揭貸款有兩個選擇，一是申請商業(yè)貸款，而是申請住房公積金與商業(yè)組合貸款。如果能夠申請到盡量多的住房公積金貸款，肯定能夠讓購房成本降下來，因為住房公積金貸款與商業(yè)貸款相比，利率方面存在較大的優(yōu)勢。

　　央行最近一次下調之后的住房公積金貸款利率標準，五年期以下利率為4.05%，五年期以上貸款利率調整為4.59%。就中長期貸款來說，住房公積金貸款利率比最大限度下浮至基準利率0.7倍的利率水平，還要低0.45個百分點。對于同樣一筆40萬元的按揭貸款，以等額本息還款法還款，商業(yè)貸款與住房公積金貸款之間每月還款額相差98.6元（具體計算見表1）。

　　表1 商業(yè)貸款與住房公積金貸款成本計算表

　　商業(yè)貸款 住房公積金貸款 兩者之差

　　利率水平 5.04%（下浮至基準利率的0.7倍） 4.59%

　　月還款額 2648.67元 2550.07元 98.6元

　　利息支出 235680.73元 212017.11 23663.62元

　　新政對普通購房者在稅收、貸款利率等等多個方面給予了優(yōu)惠，相比較稅收標準降低、所得稅免征等一些措施而言，貸款利率因其貸款數(shù)額大、貸款期限長，這方涉及到的資金成本更值得關注。除了商業(yè)性貸款之外，從節(jié)省成本的角度考慮，普通購房者首先應該考慮用足住房公積金貸款，用好、用足住房公積金可以大大省錢。

　　貸款標準心知肚明

　　目前有不少地方對住房公積金標準做出了調整。住房公積金貸款政策的調整，其基本出發(fā)點無非是擴大受惠人群，讓住房公積金貸款發(fā)揮更大的作用，具體做法有提高貸款額度，延長貸款時限，降低首付比例等等。不過通過綜合對比發(fā)現(xiàn)，各地具體操作的方式有所不同。

　　貸款最高限額有所提高，提高額度一般在5～10萬元左右，最高達30萬元。綜合比較而言，以上海為最高。此前上海公積金貸款最高額度為50萬元，此次提高到80萬元。北京和廣州的最高額度則沒有變化，仍為78萬元和65萬元。此外，長沙、成都、福州等地住房公積金貸款最高額度有所提高。

　　還有一個不可忽略的調整是公積金貸款首付比例的調整。據(jù)了解，目前北京和上海下調了購買普通住房的首付比例，由原來的30%調整至20%。此外，南京、武漢、成都、鄭州等城市的住房公積金貸款首付比例也下調至20%。

　　除了少數(shù)情況外，各地對申請住房公積金貸款的條件并未調整，除了少數(shù)情況。如北京、上海、廣州等地的申請條件與原來相比，幾乎沒有變化，總體來看，既未放松，當然也沒有從緊。不過，某些特殊情況還是提出了較高的要求，如上海對于申請貸款總額80萬元的情形，要求申請人除了符合住房公積金繳存、還款能力等條件外，還必須是第一次購買自住房，且以戶為單位申請（兩個或者兩個以上同戶成員共同參與貸款）。如北京對申請總額為78萬元的情形，也要求借款人必須的信用等級為最高的AAA級。

　　值得注意的是有些地區(qū)推出了一些新的舉措，如放松借款申請人的年齡限制，如北京貸款期限最長可以計算到借款人70周歲；或者實行異地貸款，如在其他城市繳存公積金而成都買房，也可申請住房公積金貸款；或者實施商業(yè)貸款轉為住房公積金貸款業(yè)務，如溫州市對符合條件的購房者，允許其將商業(yè)貸款轉辦為公積金貸款，最高額度可達50萬元。

　　靈活運用新政來省錢

　　根據(jù)政策的變化，如何靈活運用政策，并根據(jù)政策的調整來達到減少購房成本的目的，這需要購房者根據(jù)自身的特點，并結合當?shù)氐恼�策特點來認真研究。本刊在此推出幾個例子，以期達到拋磚引玉的作用。

　　提前還清貸款

　　在北京，如果已經(jīng)辦理過住房公積金貸款，第二次購房時能否享受到首次申請貸款的優(yōu)惠政策呢？答案是可以的，但考慮到這貸款沒有還清之前，無法第二次申請，因此需要還清貸款。按照北京公積金貸款的有關規(guī)定，借款人在第一筆住房公積金貸款還清后，就可以申請第二筆公積金貸款，因此公積金貸款不存在二套房提高首付或利率的問題。至于第一套住房要不要售出，政策沒有明確規(guī)定，因此購房者可以靈活調整，在這點上與享受下浮基準利率0.7倍的商業(yè)貸款優(yōu)惠措施有所區(qū)別。

　　家庭成員來幫忙

　　為了能夠獲得更高額度的住房公積金貸款，可以嘗試家庭成員組合申請貸款。如上海規(guī)定，與在一起居住滿一年以上的直系血親，共同申請住房公積金貸款，最高可達80萬元。因此有專家建議，可以讓與自己同住的父母、子女等一起申請房貸，貸款額度比個人要高得多。

　　當然，還有一定方式就是利用直系親屬的公積金來沖還貸。如福州公積金新規(guī)規(guī)定，住房公積金貸款人購房時可提取本人配偶及同在一戶的貸款人本人父母、子女等直系親屬的住房公積金用于購買普通商品住房。

　　早早備足繳存余額

　　在上海，對于希望獲得個人最高30萬元的改善型購房者來說，必須先做好準備，因為根據(jù)住房公積金貸款的條件，繳存余額必須達到一定金額，才有可能足額申請貸款。上海規(guī)定，基本住房公積金賬戶的繳存余額達到了7500元，就可以獲得30萬元的基金住房公積金可貸額度。但是不要小看這7500元的繳存余額，因為對于一般的家庭來說，只要還在還貸過程中，每月繳存的公積金資金都會自動用于沖還貸，余額所剩無幾。因此這個時候要做的就是停止沖還貸，而改用現(xiàn)金還貸，使公積金賬戶中的資金沉淀下來。

　　盡量轉辦“商轉公”

　　如果能夠將商業(yè)貸款轉為公積金貸款，因為兩者之間的利率差，這無疑能夠讓購房者省下一大筆開支。假如某溫州市民早前購置商品房時，按基準利率向商業(yè)銀行申請貸款50萬元，分20年還清，目前其商業(yè)性貸款還剩40萬元；若申請轉貸成功，該市民每個月可減少600余元的利息支出。此外，記者了解到，遼寧鞍山市也實施了同樣的措施。

　　合理利用異地貸款

　　目前有些地區(qū)推出了異地辦理住房公積金貸款業(yè)務，對購房者來說，在異地繳存公積金，而在工作、生活的城市購房，能夠申請公積金貸款。因為公積金貸款的地域性，這在以前是不可想象的。目前有河南、四川、遼寧、湖南等省份的部分城市已經(jīng)開始辦理此類業(yè)務。